منابع و مآخذ : ۱۲۶
چکیده
علم حقوق مجموعه قواعدی که بر اشخاص از این جهت که در اجتماع هستند حکومت می‌کند و هیچ فردی از این نظر که در ارتباط با دیگران است از این قواعد مستثنی نمی‌گردد. ثبت املاک و اسناد که موضوع قانون ثبت است مانند هر قانون دیگر از قبیل قانون مدنی و کیفری و غیره برای خود معرفی دارد که یکی از اهداف عمده و اساسی ثبت املاک حفظ مالکیت مالکین ذوالحقوق نسبت به آنها است تا از تجاوز تعدی دیگران در امان بماند و مالکیت افراد از امنیت برخوردار باشند . معتبرترین حوزه تعریف شده قانونی برای انجام معاملات دفاتر اسناد رسمی هستند که با همکاری واحدهای ثبتی آخرین وضعیت املاک را در اختیار دارد و در صورت تخلف تنها مرجعی که می‌تواند دفترخانه را باطل کند مرجع قضایی طبق قانون است. با این حال اسناد املاک ثبت شده ممکن است بعد از ثبت با محدودیتها و آثاری مواجه گردد که در این رساله بر آنیم تا در مورد این محدودیتها و آثار آن به فحص و جستجو بپردازیم.وفرضیه پژوهش پس از انجام عملیات مقدماتی به ملک در دفتر املاک ثبت می گردد وسند مالکیت مطابق ثبت دفتر املاک صادره محقق می گردد.این پژوهش به شیوه کتابخانه ای وبا استفاده از متون حقوقی به روش توصیفی وتبیینی انجام شده است .
(( اینجا فقط تکه ای از متن درج شده است. برای خرید متن کامل فایل پایان نامه با فرمت ورد می توانید به سایت feko.ir مراجعه نمایید و کلمه کلیدی مورد نظرتان را جستجو نمایید. ))

واژگان کلیدی: اسناد مالکیت، ثبت، سند مالکیت معارض، اشتباهات ثبتی، تحدید حدود.
فصل اول
کلیات پژوهش
مقدمه
اهمیت ثبت و مسائل مربوط به آن تا حدی است که در قرآن نیز به آن اشاره شده (سوره بقره آیه ۲۸۲) و به آیه ثبت مشهور میباشد. وسعت و دامنه ثبت, امروزه به مراتب بیشتر از زمان گذشته است. ثبت حقوق مالکیت اشخاص و ویژگی آن در گستردگی, حجم فعالیت و تنوع و تخصص است, این سازمان علاوه بر ارائه خدمات به توده مردم و ارگانها و سازمانها در تعالی فرهنگ جامعه تاثیر بسزایی میگذارد که نتیجه آن تضمین امنیت اقتصادی, اجتماعی و قضایی است. در تعریف حقوق ثبت، می توان اینگونه بیان نمود که ، مجموعه مقرراتی است که به موجب آن، حقوق اشخاص در مالکیت اموال و املاک و روابط قراردادی مردم و نقل و انتقال مالکیت‌ها و تعهدات باید در دفاتر (رسمی) ثبت و گواهی شود که در موارد اختلاف رافع باشد. حقوق ثبتی را در دو شاخه می‌توان بررسی کرد؛ ثبت املاک و ثبت اسناد. ثبت املاک مربوط به تثبیت مالکیت افراد اعم از حقیقی و حقوقی در املاک و اراضی است و فایده آن علاوه بر ایجاد امنیت مالی برای مردم در زمینه مالکیت املاک، امکان ساده وصول و ایصال عوارض و مالیات و حقوق دولتی و فراهم آوردن مقدمات برنامه‌ریزی برای دو حوزه مهم اشتغال و شاخص پیشرفت جامعه یعنی کشاورزی و صنعتی البته ضروری است. اما ثبت اسناد،‌ آن قسمت از حقوق ثبتی است که قراردادهای خصوصی اشخاص را اعم از حقیقی و حقوقی در دفاتر اسناد رسمی ثبت می‌نمایند و بیشتر به منظور اثبات، ایجاد و انتقال مالکیت‌ها، تعهدات، قراردادها و پیمان‌ها به‌کار می‌رود.
بنابراین، نهاد ثبت به عنوان اساسی ترین نهادی که تضمین کننده امنیت اقتصادی، حقوقی و قضایی جامعه است، مورد توجه جوامع بشری بوده و همین امر سبب شده تا هر جامعه ای با توجه به شرایط اجتماعی خود با اقتباس از یکی از نظام های ثبت املاک در جهت دستیابی به این امنیت تلاش کند. لیکن با توجه به این که سند ملکی در اداره ثبت، ثت می گردد ، ممکن است بعد از ثبت سند مالکیت دارای محدودیتهای حقوقی و بالتبع آن دارای آثاری چون اشتباه ثبتی ، مالکیت معارض و …هستند و در این بین نیز نقش هیأت نظارت و رسیدگی آن حائز اهمیت است.با این حال ، عدم توجه و شناخت آثار و اهداف ثبت املاک و در نتیجه، نقض این اهداف و آثار چه در وضع قانون و چه در رویه عملی سبب شده است که نظام ثبت املاک کارآمد نباشد و نیازهای جامعه را برآورده نسازد. طبق ماده ۲۲ قانون ثبت یکی از آثار ثبت ملک این است که وقتی ملکی بنام مالک طبق قانون در دفتر املاک ثبت شد دولت فقط او را مالک می شناسد و لاغیر (دولت در معنی اعم کلمه) همچنین موضوع ماده ۲۴ قانون ثبت که اشاره دارد، زمانی که مهلت های اعتراض منقضی شد دیگر هیچ دعوای حقوقی و جزایی پذیرفته نمی شود مگر در مواردی که در آن قانون ذکر شده است. لذا اگر از مقررات ثبت ملک مطلع نباشیم چگونه بدانیم که ملکی بر اساس قانون به ثبت رسیده است یا خیر؛ بر این اساس و با توجه به اینکه امروزه برخی اسناد ثبت شده سبب ایجاد معضلات بسیار در قلمرو معاملات املاک ایجاد نموده است ، درتحقیق حاضر سعی شده تا با توجه به نکات مزبور، آثار و محدودیتهای حقوقی اسناد ثبت شده را در چند فصل مورد بررسی قرار گیرد.
بیان مساله
از دیر باز انسان در این اندیشه بوده است که محدوده ملک او مشخص باشد تا مورد تعرض دیگران قرار نگیرد وهمیشه در پی راهی بوده است تا برای حفظ حقوق خویش مالکیتش را تثبیت نمایید وبا توجه به اهمیت واعتبار فوق العاده که اسناد مالکیت در ارتباط مستقیم با حقوق افراد جامعه ایفا می کند قانون گذار لازم دانست یا با وضع قوانین خاص این قبیل اسناد را در حمایت خویش قرار دهد تا از هر گونه سو استفاده های احتمالی که موجب تضعیع حقوق دیگران می گردد جلوگیری به عمل آید .پس از انقلاب مشروطیت وتشکیل مجلس شورای ملی برای نخستین بار در دوره دوم مجلس در سال ۱۲۹۰ ه .ش قانون ثبت اسناد واملاک تصویب گردید سپس به ترتیب در سالهای ۱۳۰۶و۱۳۰۷و۱۳۰۹ وبالاخره ۱۳۱۰ قوانین ثبت اسناد واملاک تصویب گردید که در سال ۱۳۱۰ اکنون نیز مجری است .بر اثر مقرراتی از قبیل قانون اصلاحات ارضی وقانون منع تبدیل اراضی مزروعی به مسکونی ومشکلات قانونی مربوطه به تقسیم باغات وقوانین مربوط به لغو مالکیت اراضی موات وقانون اراضی شهری وبعضی مقررات دیگر که به مرور زمان به تصویب رسید محدودیتهای زیادی را برای برای مالکین ایجاد نمود ه بود که مانع از انجام نقل وانتقالات یا تفکیک وافراز به طور کلی مانع از اراده واختیار مالکین در ملک خودشان گردیده بود نیاز به تصویب مواد ۱۴۷ و۱۴۸ قانون اصلاحی ثبت احساس می شد تا بین قانون وعرف تعادل برقرار شود در بخشی از این قانون مقرر شده بود که تمام املاک باید ثبت شده وبرای تمام اموال غیر منقول سند رسمی صادر شود ومحاکم فقط دارندگان رسمی را به عنوان مالک خواهند شناخت که از بسیاری از اختلافا تها وکلاهبرداری ها جلوگیری نموده است .
پیشینه پژوهش
در مورد موضوع این رساله تحقیق مستقلی صورت نگرفته بلکه در لابه لای این آثار پژوهش به موارد ثبتی در زمنه املاک اشاره شده است و به آثار و محدودیت های حقوقی اسناد مالکیت ثبت شده که در این منابع پرداخته شده اشاره می شود .
۱-کتاب حقوق کاربردی املاک و اراضی عباس بشیری، دکتر علی اکبر براتی دارانی، حمید قاسمی فیض آباد و …می باشد که در سال به همت انتشارات جنگل ۱۵۱۲ صفحه چاپ ومنتشر شده است اشاره داشت که این کتاب ومنبع هم در زمینه مفاهیم مورد تاکید بر موضوعات واگذاری، تبیین مالکیت، انتقال، انتفاع، ارتفاق، تخصیص، بهره برداری، تملک انواع اراضی اشاره می کند که به نوعی شامل (انفال، منابع طبیعی، ملی دولتی، اصلاحات ارضی (نسق زارعانه) کشت موقت، شهری، موات، شهرکهای صنعتی، معادن، مناطق آزاد و تجاری، مستحدث، ساحلی، خالصه، مجهول المالک، موقوفه، مسلوب المنفعه، دایر، بایر، زراعی، باغات، بیابانی، کویری، عمومی، باتلاقی، پشت سدها، شیبدار و … می باشد .
۲-منبع دیگر را می توان به اصول حاکم بر معاملات املاک و اراضی کاربردی که توسط جلیل پور سلیم بناب نگارش شده اشاره داشت که توسط انتشارات فردوسی منتشر یافته است اشاره داشت که این منبع هم می تواند محقق را در تعیین ماهیت حاکم برکاربری اراضی واملاک در حقوق ایران یاری دهد وموضوعات مورد تاکید در ان کتاب هم شامل مفاهیم وکلیات در مورد اراضی وانواع ان واملاک وقوانین اراضی موجود وتجزیه وتحلیل طرح حای موجود در زمینه کاربری ارراضی واملاک می باشد .
۳- اداره وحدت رویه و نشر مذاکرات دیوان عالی کشور، ۱۳۸۷ ، مذاکرات و آراء هیأت عمومی دیوان عالی کشور سال ۱۳۸۴ ، چ اول، تهران، نشر دیوان عالی کشور اداره وحدت رویه و نشر مذاکرات.
در این منبع پژوهشی درمورد مذاکرات وآراءهیات عمومی دیوان عالی کشور سال۱۳۸۴ صحبت به میان آمده است .برای همین در اثنا این منبع به محدودیت ها وآثار املاک ثبت شده می پردازیم .
۴-بازگیر، یداله، ۱۳۸۵ ، استنباط های قضایی دیوان عالی کشور در امور مدنی (خلع ید غاصبانه و …)، ، تهران، انتشارات فردوسی.
در این پژوهش به استنباط های قضایی دیوان عای کشور در زمینه خلع ید غاصبانه در زمینه املاک وثبت املاک اشاره دارد ومحدودیت های غصب املاک را بیان نموده ومحدودیت های آن را در زمینه ثبت بیان می کند .
۵-پورآذر، علی، ،۱۳۸۷ ارتباط احراز مالیکت و دعوی خلع ید، نشریه ی پیام آموزش، شماره ی ۳۴ .
۶-خدابخشی، عبدالله، ،۱۳۸۷ تحلیل حقوقی دعوای اثبات مالکیت ، مجله ی پژوهش های حقوقی، شماره ی ۱۴ .
۷-اباذری فومشی، ۱۳۸۶٫منصور، قانون ثبت اسناد و املاک در نظم حقوقی کنونی ، تهران، انتشارات
۸-خرسندی ابهری ، حمید ، ۱۳۸۳٫قانون ثبت اسناد و املاک ، انتشارات مجد ـ
۹-اصغرزاده‌بناب، مصطفی ، ۱۳۹۰٫حقوق ثبت کاربردی (دعاوی و اعتراضات ثبتی مربوط به املاک و آیین رسیدگی به آن‌ ها) ، تهران، مجمع علمی و فرهنگی مجد،
سوالات پژوهش
۱-آیا با ثبت ملک در دفتر املاک مالکیت محقق می شود وچه آثاری دارد؟
۲-آیا اسناد مالکیت صادره از اداره ثبت اسناد واملاک قابل ابطال می باشند؟
۳-آیا می توان گفت اسناد صادره از اداره ثبت اسناد واملاک دلیل بر مالکیت اشخاص است :؟
فرضیه ها ی پژوهش
پس از انجام عملیات مقدماتی به ملک در دفتر املاک ثبت می گردد وسند مالکیت مطابق ثبت دفتر املاک صادره محقق می گردد وآثار ثبت ملک عبارتند از :
الف : بعد از ثبت ملک در دفتر املاک تصرف دلیل مالکیت نیست .
ب:دولت فقط کسی را مالک می شناسد که ملک به نام او در دفتر املاک ثبت شده است ( ماده ۲۲ ثبت )
۲-سند مالکیت صادره از اداره ثبت اسناد واملاک فقط در مواردی باطل می شود که برخلاف قانون صادر شده باشد
۳-اسناد صادره در اداره ثبت اسناد واملاک اماره قطعی وقانونی بر مالکیت اشخاص نسبت به املاک می باشد ولیکن سبب تملک نمی باشد .
اهداف تحقیق
تحقیقات به طور عموم و تحقیقات ارزیابی به طور اخص، در علم حقوق ضروری به نظرمی رسد تا با دیدی بی طرفانه و علمی به ارزیابی قوانین و در نتیجه تقویت قوانین کارآ و تغییر و اصلاح قوانین ناکارآمد پرداخت. قوانین مربوط آثار ومحدودیت های اسناد مالکیت به عنوان بخشی از این قوانین، از این امر مستثنی نبوده و ارزیابی آنان، ضرورتی اجتناب ناپذیر است. بنابراین، هدف اصلی، فراهم آوردن رساله ای مبتنی بر تحقیق و بررسی زوایای تاریک و مبهم حقوقی مربوط به قضیه بوده است.
هدف دیگر این است که با تفسیر آثار ومحدودیت های اسناد مالکیت ثبتی با هدف حفظ املاک ثبتی و تداوم بهره وری آنها می باشد.
هدف دیگر از انجام این تحقیق این است که با بررسی ابعاد مختلف حقوق آثار ومحدودیت های اسناد مالکیت ماهیت واقعی آن روشن شده به گونه ای که علاوه براستفاده صحیح از شیوه استفاده لازم این اراضی واملاک از سویی دیگر راهگشای محاکم در تبیین دقیق این قوانین ودرنتیجه کاهش تشتت آرائ در این خصوص باشد.
هدف اصلی پژوهش هدف از این تحقیق بررسی آثار ومحدودیت های اسناد مالکیت وبین وتوضیح آن با توسل به قوانین ومقررات ومواد قانونی ۲۲و۱۴۷و۱۴۸و… قانون ثبت است امید است موثر واقع شود
ضرورت پژوهش
به دلیل برخی نقایص و مشکلاتی که در نظام حقوقی ایران در مسیر ثبت اسناد و املاک وجود دارد، بسیاری از املاک بدون ثبت باقی مانده و یا عملیات ثبت آن ها نیمه کاره رها شده است؛ ودر این مسیر محدودیتهای آن باعث عدم ثبت املاک شده است و تفاوت وضعیت حقوقی املاکی که در مراحل مختلف ثبت است، نوعی سردرگمی و تفاوت رویه و آراء محاکم را موجب شده است
در این نوشتار تلاش می شود تا قوانین و رویه ی ثبت اسناد واملاک کشور موجود در زمینه ی محدودیت وآثار آن در زمینه ثبت مالکیت اثبات مالکیت در وضعیتهای مختلف ثبت املاک بررسی شده و برخی رویه های صحیح و ناصحیح در این مورد تبیین شود.
به رغم آن که، مدت زمان بسیاری از رسوخ و پیدایش دعوای اثبات یا احراز مالکیت، در نظام قضایی ایران می گذرد، پیچیدگی حقوقی و اختلاف راجع به رسیدگی یا عدم رسیدگی به این دعوا، زایل نشده و رویه ی قضایی در این خصوص به نتیجه ی قاطعی دستنیافته است
جنبه جدید بودن و نوآوری طرح :
تا کنون در زمینه موضوع این رساله پایان نامه یا پژوهش خاصی صورت نگرفته است .
روش کار
الف – نوع روش تحقیق :
، در گام نخست به کتابها و مقالات داخلی و خارجی مراجعه شده و به روش کتابخانهای داده ها جمع آوری شده و سپس استنتاج به صورت” توصیفی تحلیلی با رویکرد تطبیقی “صورت می گیرد.
ب – روش گردآوری اطلاعات ( میدانی ـ کتابخانه ای و غیره )